土地を売りたいと思ったら、初めにすることは？どう動けばいいか

１）土地を売る経験はなくて当たり前！まず基礎知識を得ることから！

 

土地とか家って、普段気にしていないと、正直このくらいの家だったらいくらくらい、とかわかる人っていないと思います。
父の土地の売却の話が出てきてから、急に自分も家とか土地の値段が気になりだして、地元を歩いていても新築物件に値段が書いてあると、「このくらいの大きさの家ならこんな値段なのか～」とチェックするように。

 

家って大きな買い物ですし、土地を売ることも、誰もが「一生に一度もあるかないかのこと」。
ですから、余計に「無知で進めてはまずい」と感じました。
今ではインターネットでいろんな情報を集めることができるので、まだましかもしれません。
まず自分たちが最初にやったことは、とにかく「情報収集」です。

 

売却する土地があるところで売られている土地が、いくらくらいなのか？
土地の状況によってどう値段に影響があるのかないのか？などチェックしていきました。

 

２）周辺で売られている土地の価格をリサーチした！

 

次に、具体的にどのくらいの価格かを知るには？と考えました。
すると、パソコンで「　家　土地　買う　」なんてキーワードを打ち込めば、大手の不動産が運営している土地や家の売買のサイトがいくつかヒットしたので、そこでおじいちゃんの土地があるエリアの土地についてチェックしたんですよね。

 

ぶっちゃけ沿線の私鉄は、この周辺ではステイタスが高めのＨＫ線と言われてるだけあって、駅によっては、市をまたぐと格段に坪単価が跳ね上がるのにもびっくりしました。

 

【周辺エリアの売り出し物件の価格】

	価格	坪単価	土地面積	引き渡し条件・特記事項	立地
物件Ａ	1580万円	43.53万円	120.00㎡	古家あり・相談可能	ＨＫ線Ｏ駅徒歩３分
物件Ｂ	1380万円	48.39万円	94.28㎡	更地・現状渡し	ＨＫ線Ｏ駅徒歩14分
物件Ｃ	1230万円	57.07万円	71.25㎡	古家あり	ＨＫ線Ｏ駅徒歩16分
物件Ｄ	980万円	29.91万円	105.00㎡	古家あり・相談可能	ＨＫ線Ｏ駅徒歩20分

 

おじいちゃんの土地と同じ条件というのはなかなかないため、ある程度沿線でピックアップしました。
比較してわかったのは、同じ駅の周辺の土地でも、ずいぶん「坪単価に差がある」ということでした。

 

この駅の周辺は、東側は幹線道路が南北に走っていて、スーパーなどお店もあり、もう少し東へ行くと、二級河川が流れている、といった環境。
いっぽう反対側の西側は山が迫った地形になっていて、坂道を登れば、遠くまで見晴らしのよい、人によっては好む「山の手」のエリアがあるんですね。
個人的には「坂」というだけで「無理！」だし、毎日上り下りするなんて嫌だ、と思うんですが、人気があるみたいです。
確かにこのエリアの住環境は治安も良さげで、静かで大きな家が多い。

 

逆に東側は「下町」の印象で、悪い言い方をすれば「ガラが宜しくない」印象も無きにしも非ず。
このあたりの校区が、おじいちゃんの土地があるエリアで、「荒れてる」と噂のあるところなんですよね…。

 

で、話を戻しますが、物件の価格、見てください。
坪単価が倍ほども違うのがあるでしょう？
Ｄはかなり広い土地ながら、設置してる道がいびつで、隣の家と共有したみたいな形の土地でした。
前の家も建っているので、これを狭い道から入って取り壊すのにも一苦労といった感じから、こんな安いのかもしれないですね。

 

これらを見るかぎりでは、おじいちゃんの土地は、ざっくりですが、「坪単価45万円」99㎡（およそ30坪）なので、「1350万円」くらいの相場か？といった感じがつかめました。
また一応参考に、おじいちゃんの土地の周辺の新築物件の売り出し価格も気になったので、チェックしてみました。

 

【周辺エリアの新築物件売り出し価格】

	価格	建物面積	土地面積	引き渡し条件・特記事項	立地
新築物件Ｅ	2480万円	102.05㎡	73.06㎡	完成済み、即入居可能	ＨＫ線Ｏ駅徒歩22分
新築物件Ｆ	2380万円	66.64㎡	56.62㎡	月末完成予定	ＨＫ線Ｏ駅徒歩18分
新築物件Ｇ	3880万円	145.63㎡	100.19㎡	完成済み、即入居可能	ＨＫ線Ｏ駅徒歩16分
新築物件Ｈ	2980万円	152.22㎡	97.19㎡	来月末完成予定	ＨＫ線Ｏ駅徒歩20分

 

おじいちゃんのところと同等の徒歩20分前後のちょっと、という距離でも、新築だとこんな感じなんですね。
かなーり狭い新築物件Ｆでも、2380万円…戸建てにしては安いですけど、おじいちゃんの土地の３分の２くらいの広さ。
こんな大きさの家も、需要はある、ということが把握できました。

 

また99㎡という土地の広さに関しては、戸建てのニーズとしては「アリ」なんだとも判断できましたね。

 

３）ぶち当たった壁は…「古家」がどう響くか？ということ

 

周辺エリアの古家がある土地の相場をチェックしてみて、家がある状態でも「売りに出すことは可能」ということはつかめましたが…。
売りに出されているということはわかったものの、実際に古い家がある状態で、買い手はどう感じるのか？ということが気になってきました…。
不動産サイトで特記事項を見ると、「引き渡しは応相談」となっているものもあれば、「現状渡し」というのもあります。

 

「応相談」だと、きっと「取り壊しどうする？費用は？」とか「取り壊し分値引きは？」みたいな話が出ることがなんとなく想像がつきます。
なので、今度は「古家」がある場合、ない場合、「古家の解体費用」をチェックしました。

 

４）解体費用の相場をチェックした

 

土地は更地で売るほうが、古い家とか上物がないより印象がいいことは、自分みたいな素人だってわかります。
解体費用がいくらかかるか把握できてないと、もし自分が「買う立場」だったら、いいなと思う土地があったとしても、買ったあとに想定外にお金がかかって困るかもしれないですよね。
なので、今度は古い家の解体費用を探ってみることにしました。
ただ家を取り壊すだけ、あとはその残がいをきちんと処理してもらう、という費用。
できればたくさんお金は出ていってほしくない。

 

ということで今度は「　解体費用　Ｔ市　安い　」などで検索をかけてみました。
すると、おおよその解体費用を算出してくれるサイトが見つかりました。

 

●Ｔ市の解体費用の相場　…　坪単価平均　2.1万円　（木造）2.1万円　（鉄骨造り）2.0万円　（店舗・工場）2.3万円

 

こんな感じでした。
ちなみにちょっとイメージがいい隣町のＮ市は…？

 

●Ｎ市の解体費用の相場　…　坪単価平均　3.4万円　（木造）2.7万円　（ＲＣ造り）8.2万円　（内装解体）2.3万円

 

単純比較はできませんが、建っている建物の性質の多い少ないで相場が分かれているのかな？とも。
とはいえ同じ木造でも、Ｎ市のほうが高い…物価もＮ市は高いですからね…なのに人気があるのが不思議でならないけど。

 

ということで、Ｔ市の古い木造家屋、おじいちゃんの物件の場合の解体費用は坪単価からすると、

 

2.1×30＝　63万円

 

でもこれはあくまでも、建物そのものの解体費用のみだそう。
実際の例をみるとこんな感じになってました。

 

【木造二階建解体工事】　

解体内容	単価	金額
足場養生代　173㎡	650	112450
木造二階解体、処分　99.3㎡	7500	744750
裏　波板サービスヤード人力撤去処分１式	18000	18000
正面　門柱、塀撤去処分7.1㎡	2800	19880
ガレージ土間斫り、処分15.2㎡	1600	24320
植木、庭石撤去処分１式	33000	33000
重機回送費　１台	15000	15000
近隣挨拶費・諸経費　１式	15000	15000
市申請代行　１式	10000	10000
自社値引き　１式	-1800	-1800
合計金額	990,600円	（税込）約　1,070,000円

 

家の状況とかその他撤去物によって、前後しそうですけど、やっぱり「軽く100万円超え」なんですね。
でもこれをわかっていて、ここからどうこの土地を売っていくか、ということがなんとなく見えてきた感じになりました。

 

下準備ができたところで、いよいよ売却に向けて動き出す！

 

不動産にアプローチする前に、いろいろ調べましたが、これ、やっとくべきだと思いますよ！
だって土地の相場なんて、なんの物差しも持ち合わせてなければ、わかりっこないですもん。
ある程度周辺相場とか、どういう土地が高値になるとか、価値が下がるとか知っておいてから、いざ不動産に…というほうが、査定額も妥当かどうか少しは検討がつきます。

 

また次のところでも説明しますが、査定も「複数の業者にやってもらうべき」です。
うちは「ネットで一括見積」というのを使ってみましたが、これだと手間もかからず便利でしたよ。

土地を売りたいと思ったら、初めにすることは？どう動けばいいか

不動産屋に相談、査定・売却のアクションから売却まで