土地の相続の全て

 

親族が亡くなったとき、その方が土地をもっていた場合、法定相続人にあたる親族がその土地を相続することになります。
相続する場合、名義を亡くなった方から、相続人へ変更するといった手続きを行う必要がでてきます。
ここでは、土地を相続するときの流れや必要な手続きなどについて、確認してみましょう。


土地相続の確認事項

 

まずは故人に「負債がないか」確認を

 

土地を所有する親族が亡くなったとき、相続できる側としては、たいていの場合はありがたいものです。
しかし慌てて相続するのではなく、まず最初にどうしても確認しておくべきことがあります。

 

それは故人にローンやその他借入など「負債がないか」ということ。
負債が土地の価値よりも大きければ、相続しても「マイナス」になる場合がありますが、相続すると決めたら、この「負債も背負う必要」が出てきます。
土地の価値より少額であればいい場合もありますが、とりあえず、まず負債があったのかなかったのか、これを確認しましょう。

 

誰が相続する?相続するとなったらどうする?

 

相続される土地がひとつで、相続人がひとり、といった場合は、それほどややこしくありません。
相続された土地の「名義変更」そしてそれにかかる「相続税の支払い」などをすることになります。

 

とはいえ、相続人がひとり、というケースのほうが稀とも言えます。
遺言状で誰に相続する、と書かれている場合などを除き、「法定相続人」がその割合分を相続するのが基本です。

 

法定相続人

 

民法で法定相続人は以下のように定められています。

 

相続人の範囲 

 

まず第一に配偶者、配偶者以外は順位事に、配偶者とともに相続人となります。

 

相続の優先順位 相続受取人
第1順位 亡くなったかたの子供。子供も死亡してる場合、直系の子供や孫などが相続人になります。近い世代を優先。
第2順位 亡くなったかた父親、母親、祖父母など直系尊属。みな健在なら世代が近い父母を優先。ただし第1順位の人がいないときに限る。
第3順位 亡くなったかたの兄弟姉妹。兄弟姉妹がいない、亡くなってる場合、その子供た相続人に。第1、2順位の人がいないときに限る。

 

※相続を放棄したかたは、相続人ではなかったものとみなします。
※内縁関係の人は相続人になりません。

 

このように見てもわかるように、やはり相続人がひとり、というケースのほうが稀ということなんですね。

 

相続の流れは?

 

完結に説明すると、相続するとなったら以下のような流れになってきます。

 

  内容
遺産分割協議  法定相続人みんなで話し合いをする。
遺産分割協議書締結 遺産分割協議書に法定相続人全員が署名捺印。
相続登記申請書作成 不動産の名義変更をする書類の作成のこと。法務局のひな型がある。

 

土地と預貯金、株式などがある場合、すべてを均等に分けるのは難しいもの。
特に土地は複数の相続人で分割してしまうと、使い物にならなくなる場合もありますから、話し合いによって、Aさんが土地と500万、Bさんが2000万、Cさんが株式、といったような分け方もアリ。
均等に分けるかどうかも、冷静に話し合いができるなら、どう分けてもいいのですが、たいていこの後に及んでもめることもよくあるようです。

 

相続人すべてが納得、となったら、そこで遺産分割協議書に詳細を記載し、署名を行います。
また不動産の記載にはルールがありますので、ルールにのっとった協議書を作成しなければなりません。

 

相続する土地の値段を知る必要がある!

 

相続の流れをみてわかるように、相続人みなが納得するためには、財産すべてでいくらあり、何がどれだけの価値なのか把握しなければ、話し合いになりませんよね。
預貯金や株式はそれなりに価値が分かっても、土地がいくらなのかは素人ではすぐ把握しづらいもの。
また、土地の評価は以下のようなものがあるのです。

 

  土地価格
売買取引時価  いわゆる実勢価格
公示価格 売買取引時価の90%ほど
路線価  売買取引時価のの70~80%ほど
固定資産税評価額 売買取引時価のの60~70%ほど

 

見てわかるように、このなかで金額的にもっとも高くなっているのは実勢価格である「売買取引時価」です。
相続の際に用いられることが多いのもこの価格のようです。
とはいえ、この実勢価格も、土地はひとつとして同じものはないため、「いくら」と断定しづらいものですよね。

 

ですので、以下のような方法で、ある程度相続する土地の価格を把握する必要が出てきます。

 

  • 国土交通省が公開している土地の取引価格から把握
  • 地域の仲介業者の売買取引の情報から把握
  • 不動産業者に査定してもらって把握

 

国土交通省は、実際の土地の売買の取引価格の情報を収集し、データとして公開しています。
ただしこのデータが相続する土地の地域のものがない場合も。
そういった場合手っ取り早いのは、土地の売買を行っている不動産業者に土地の価格を査定してもらうこと。

 

その地域で売買を行っているプロの査定ですので、価格を具体的に、より早く把握することができます。

 

相続の際もめるのは、実勢価格以外の価格を主張する人がいるとき

 

土地の評価額は、先ほど確認したように、4つの考え方があります。
相続の話し合いの際に、土地の値段を低く見積もりたい、と考える人がいて、時には実勢以外の価格を計算してくる場合もあるようです。
そのようになると、財産分けの際にフラットに計算できなくなるので、相続人みなが、相続する土地の実勢価格をきちんと把握しておかなければなりません。

 

だからこそ、実勢価格を早めに知る必要があるんですね。
相続人みながいるときに、不動産業者に査定してもらうと、そのようにもめることがないと思います。

 

また同様に、実勢価格でも、相続人によって、各々で先んじて調べてきて、主張する価格が異なってしまう場合も…。
そうなると結局もめる原因となるため、「不動産鑑定士」に鑑定を依頼するという方法もあります。
鑑定料は10数万円から、土地の規模などによっては100万円単位でかかることもあるため、やはりまず最初の段階で、相続人みなで認めた不動産業者に査定してもらうのがベターでしょう。

 

相続税や贈与税の計算にかかわる評価額は?

 

土地を相続すると決まったら、その土地の規模、価格、またその他の相続財産の額により、「相続税」を払う必要があります。
この「相続税」の計算に使われる評価額は「路線価」。
ちなみに土地を贈与されたときに支払う「贈与税」の計算に使われる評価額も「路線価」なんだとか。

 

「路線価」は毎年1月1日を評価点として、その年の8月に入ったころに公表されます。
これは一般の人も見ることができるそうですので、チェックしてみてもいいですね。

 

ひとつの土地…分ける?分けない?

 

複数の法定相続人がいて、土地がひとつしかない場合、均等にするなら、等分するのもひとつです。
しかし、その土地によっては、等分したことで、ひとつひとつが例えば道に面してないところがある、とか狭すぎるなど「使いものにならない」場合もでてきます。

 

財産を均等に分けたいというのは皆が思うことではありますが、その土地の大きさ、状況によって、相続したあと「使える状態にして」引き継ぐことも念頭に置いておく必要があります。
また逆に、状況によっては分けることによって、のちに使いやすくなる場合、売りやすくなる場合もありますので、ただ分けるだけではなく、その後の活用、売却なども想像しつつ、冷静に話し合いすることがポイントです。

 

相続、登記に必要なもの

 

相続がきまって、土地の名義を変更するために必要な書類は以下のようなものがあります。

 

  • 亡くなったかたの「出生」から「死亡」までが記されている「戸籍謄本」
  • 亡くなったかたの「住民票の除票」
  • 法定相続人すべての人の「印鑑証明書」
  • 法定相続人すべての人の「住民票」
  • 相続する土地の「固定資産評価証明書」
  • 法務局でとることができる「不動産の全部事項証明書」

 

本籍地がずっと今暮らしている町であれば、戸籍謄本の取り寄せはそれほど難しくはありません。
みなさん本籍地をあまり意識したことがないかもしれませんが、これが現在の住所と違い、遠方の田舎のままなどになっていると、書類を取り寄せるのに結構苦労します。
郵送でも可能ですが、戸籍がどのように推移したかによっては何通になっているかが把握できないため、手数料をいくら小為替で封入したらいいかわからないこともあるのです。
また本籍地を何度か移動つまり「転籍」していると、いちいちその地から取り寄せる必要が出てきてしまいます。

 

また、相続登記するために必要な費用は以下のようになっています。

 

 

  相続登記するための必要な金額
戸籍謄本などの発行手数料  3000円くらい
登録免許税     法務局に納めるもので具体的には、固定資産評価額の合計金額 × 0.4%
登記事項証明書の費用    不動産ひとつにつき 600円
郵便代      書類の送付などにかかる実費

 

まとめ 土地を相続するなら、実勢価格をまず知るべし

 

相続するにも、まずはその土地の価値がわからないとどうしようもありません。
ですので、まずは法定相続人みなが把握できる状態で、土地の査定をしてもらうことがポイントになります。
仮に負債があった場合でも、土地があるなら負債とのバランスを早々に知っておかなければ、「相続する」「しない」の判断もできません。

 

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